Рынок недвижимости России давно приобрел в некоторой степени черты цивилизованного европейского делового рынка риелторских услуг. Развилась инфраструктура риелторского бизнеса, появилось много фирм и компаний, специализирующихся на определенных сегментах рынка. В достаточной степени развито гражданское законодательство, обеспечивающее интересы как продавца, так и покупателя. Имеется немалый опыт юридической и адвокатской практики для защиты сторон процесса купли-продажи.
Тем не менее любой благоразумный человек, покупая или продавая квартиру, дом (даже если он нанял для этого тысячу раз проверенного агента), должен знать обо всех тех рисках, с которыми он может столкнуться при заключении сделок. Дело здесь даже не в прямом мошенничестве недобросовестных контрагентов или «черных риелторов», а в том, чтобы, осуществляя сделку с недвижимостью самому или с помощью услуг компании, быть компетентным в вопросах заключения данной сделки и дальнейших последствий, с ней связанных. Ниже будет рассказано, на что надо обратить внимание при подготовке к сделке и во время ее совершения, чтобы избежать неприятных неожиданностей после того, когда договор подписан.
Если отсутствует значительный опыт самостоятельного совершения сделок с недвижимостью, то не стоит уповать на свое везение или всезнание. Обязательно следует проводить сделку с помощью профессиональных посредников. В большинстве своем в любом регионе имеется большой выбор риелторских фирм и компаний.
При выборе компании-посредника в первую очередь необходимо выяснить наличие у выбранного агента лицензии. Также квалификационные свидетельства должны быть и у непосредственных исполнителей-агентов, сотрудников фирмы. Не стоит стесняться в этом вопросе и попросить предъявить лицензию в оригинале при первом знакомстве.
Также неплохо бы поинтересоваться деятельностью компании. А именно: сколько она лет на рынке, часто ли менялся ее юридический адрес, входит ли она в Лигу риелторов или подобную профессиональную ассоциацию. Также можно узнать подробнее о будущем посреднике, запросив соответствующую выписку из Государственного реестра юридических лиц или через Федеральную налоговую службу (это можно осуществить через интернет-портал " Госуслуги").
Не стоит иметь дело с фирмами-однодневками, которые, как правило, не имеют прямой лицензии, постоянного юридического адреса, своего интернет-сайта и зачастую располагаются в небольших арендуемых офисах.
При выборе фирмы-посредника многие ориентируются на отзывы своих родственников и знакомых. Но следует помнить, что при совершении купли-продажи вы рискуете своими деньгами, и поэтому любая репутация подлежит обязательной проверке.
Досконально проверить продавца или покупателя, объект недвижимости, по которому будет проводиться сделка, на юридическую чистоту самостоятельно вряд ли возможно. Помимо того, что в обязанности риелтора входит подобная проверка, стоит также иметь представление, на что в первую очередь необходимо обращать внимание.
В дополнение к сказанному необходимо отметить, что существует ряд нюансов и юридических практик, касающихся сделок с недвижимостью с семьей, где имеются несовершеннолетние дети или недееспособные родственники. Как правило, в таких случаях необходимо консультироваться с опытными юристами, специализирующимися на риелторских сделках.
В заключение этого раздела следует напомнить, что возможны варианты, когда продаваемый дом или квартира могут быть в залоге у банка, обременены какими-либо обязательствами по судебным искам (например, по распределению наследства). Все это имеет значение для юридической чистоты сделки и оспаривания ее со стороны третьих лиц.
Непосредственным результатом заключенной сделки между продавцом и покупателем является подписанный сторонами договор, заверенный должным образом нотариально и зарегистрированный органами государственной регистрации прав недвижимости (Росрегистрация). При непосредственном проведении сделки, подписания договора, расчетов необходимо помнить, что непосредственным контрагентом должен быть сам собственник объекта недвижимости. Если в силу каких-либо причин сам собственник не может участвовать в проведении сделки, то это может выполнять его доверенное лицо.
Сам факт наличия родственных связей, например супруг или супруга, еще не дает права на распоряжение собственностью. В любом случае должен быть предоставлен оригинал доверенности с действующей датой на момент оформления договора, дающей конкретному лицу право участвовать в сделке. Следует также помнить, что особое внимание необходимо уделять доверенностям на проведение сделок с недвижимостью от дальних или престарелых родственников. Нередки факты, когда такие доверенности получаются обманным путем. Чтобы избежать неприятных последствий, в подобных случаях всегда рекомендуется консультация компетентного юриста (адвоката).
В практике риелторских сделок широко применяется передача покупателем продавцу объекта собственности некоторых сумм в виде задатка. Однако следует помнить, что такая форма предварительных расчетов может применяться лишь в том случае, если покупатель полностью уверен в своем визави или выступающий посредником риелтор берет на себя функцию гаранта по обеспечению сохранности задатка и дальнейших расчетов по сделке.
