Новеллы в Гражданском кодексе о недвижимом имуществе

Всем доброе утро коллеги, участники нашего вебинара, сегодняшний вебинар будет посвящен новеллам в гражданском кодексе об объектах недвижимости.

Значит, то, что является новеллами в гражданском кодексе, в широком смысле новыми, какими-то принципиально новыми вещами не является. Но это было выработано судебной практикой, но законодатель в данном случае основываясь на опыте, предыдущем опыте, опыте выработанного судебной практикой, закрепил изменение, недвижимых вещах в гражданском кодексе.

Значит реформа гражданского права, она уже если кто-то не заметил она идет. Почти 10 лет, но до вещного права законодатель добрался только сейчас и с 1 сентября вступил силу Федеральный Закон номер 430 о правовом регулировании недвижимых вещей, принципиально было внесено две статьи это две главы, глава 61 посвящена недвижимым вещам и глава 17, которая содержит право собственности и других личных правах на здание, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машинные места.

Давайте вкратце я проговорю, что поменялось. Мы это подробно на практике разберем, сразу хочу сказать, что все равно остались вопросы у юристов, бухгалтеров, которые применяют, применять на практике, но все же по сравнению с предыдущим опытом законодатель идет по пути совершенствования и систематизации норм права, посвященным недвижимым, недвижимым объектам и, возможно, настанет день, когда мы будем открывать кодекс и никаких вопросов и споров при этом не будет возникать, но пока опять же оговорюсь, мы пока на пути этот путь неплохой.

И вот что же у нас 1 сентября поменялось, в частности, закреплен в принципе единой судьбы участка и возведенных на нем построек, то есть ситуации, когда судья сидел и решал, можно ли продать отдельно здание и без находящейся под ним земельным участком, уже такие ситуации в принципе не должно возникать, введено определение земельного участка, определение земельного участка было закреплено в другом кодифицированном акте, земельном кодексе, оно несколько отличается от того, что предложил нам законодатель в гражданском кодексе и мы посмотрим далее удачный или неудачной была формулировка.

Также законодатель запретил признать право собственности на помещение недостроя, то есть права на воздух, сейчас такое на законодательном уровне не разрешается и наконец-таки решил поставил жирную точку, в том, что, когда пытались зарегистрировать права на разные объекты, связанные с землей асфальтовое покрытие.

Нет это не является отдельными объектами недвижимости, это все тесно связано с землей и отдельно на них право зарегистрировать невозможно.

Кроме того, законодатель нам закрепил во главе 171 порядок, как сдавать в аренду общее имущество собственников помещений, частично эти моменты были отражены в жилом кодексе, но в Гражданском Кодексе был пробел и сейчас законодатель, также ориентируясь на чтобы единообразие норм привел все в соответствии.

Давайте же посмотрим начнем с первого важного момента, почему так важно определение правильное определение, что же такое объект недвижимости. У нас есть статья 130 Гражданского кодекса, она не подвергалась изменениями, она содержит общие помещения, общее определение, что же является недвижимыми вещами, как мы видим.

Но что такое земельный участок определение не раскрывается, здание, сооружения машины, места объектами завершенном строительства, иные объекты, которые прочно связаны Землей и перемещение, которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

Значит вот именно третий пункт, который изображен на слайде он вызвал множество вопросов, то есть объективно прочность и связь с землей — это очень размытое понятие, то есть что значит прочно связано с землей и перемещение объектов невозможно

Современные технологии намного шагнули вперед и поэтому они позволяют без ущерба переносить огромные, огромные объекты и в общем-то, ущерба большого при этом объекту не наносится очень оценочная категория.

И связь с землей, то есть на месте судей подумайте сами сидит и решает объект на один метр земли это прочная связь. Нет не прочная, а на 3 метра, уже прочная какие-то нюансы, которые приходилось устранять с помощью технической судебной экспертизы.

Это было в общем-то неудобно для единообразия гражданских вот этих отношений, которые связаны с реализацией, там обращением недвижимом имущества и возникали спор и по объектам недвижимости по категории, являются категорией сложных судебных споров и занимали не один год и не два, по три года, третий инстанции обратно отправляла.

Это все доставляло неудобства при осуществлении хозяйственной деятельности, как видно на правой стороне слайда по сути ГК нам давал, предлагал только один признак недвижимости это, международных свойств и связь землей, как я уже сказала, что такие споры они возникали стали возникать особенно часто, когда были внесены изменения в налоговый кодекс.

Когда движимое имущество было вынесено, налогообложения перестала быть объектом налогообложения и соответственно налоговый орган заинтересован, замотивирован взыскать, как можно больше налогов. Все сомнительные движимые вещи, которые находятся в серой зоне всех все эти вещи, стал определять как недвижимое и соответственно облагать налогом на имущество, я уже говорила еще раз подчеркнул, что размытость критерия, критериев для признания имущества недвижимости, она вызывало право неопределенность.

И не только в спорах налоговой, недобросовестные участники гражданского процесса зачастую пытались, таким образом признать право собственности на земельный участок, который находится под сомнительным объектом недвижимости на самом деле является недвижимом, но подавали документы Росреестр признавали недвижимости, регистрировали права и соответственно претендовали на земельный участок, который находится под этим объектом.

Как всегда, в данных ситуациях правовой неопределенности у нас приходит на помощь судебная практика. Судебная практика выделила следующие признаки недвижимости, которые помогали как-то категорировать эти вещи.

Одним из таких признаков критериев это был самостоятельный функционал, то есть суд определял, так этот допустим объект, является вспомогательным по отношению к основному объекту.

И значит это не является объектом недвижимости и еще один признак, который как раз таки законодатель с 1 сентября у нас закрепил в гражданском кодексе.

Важно принцип тот, что объект создавался, как недвижимость законом порядке, то есть на него были получены необходимые разрешения, соблюдены градостроительные нормы, соблюдены все правила по строительству, то есть этот принцип сейчас у нас который выработался судом, перетек в новеллы и статья 141.3, закрепила определила, что здание сооружения является недвижимыми вещами, здание и сооружение создаются в результате строительства, все точка, то есть никакого двойного толкования сейчас быть не должно.

Так теперь перейдем непосредственно к тому, что же у нас нового в гражданском кодексе как я уже упомянула понятие земельного участка. Ну казалось бы, что тут непонятно, однако есть моменты, то есть как говорил гражданский кодекс и земельный кодекс, эти понятия не является идентичными, то сейчас у нас гражданский кодекс определяет, что земельным участком признается часть поверхности земли.

Границы, которые определены в порядке установленным законом, земельным кодексе используется более широкие формулировки и определяется, что земельный участок должен иметь характеристики позволяющие определить его в качестве индивидуально определенные вещи, то есть чем тут может быть коллизия, на практике зачастую так бывает, что собственники не успели, не успели присвоить земельным участком координаты границ, то есть до участка есть кадастровый номер зарегистрированы права, но нет границ.

То есть получается в данном случае у этих владельцев земельных участков, у которых координаты, у них будет не будет проблем с последующем распоряжением земельным участком.

Мне как эксперту хочется порекомендовать все-таки привести эти земельные участки в порядок и все-таки поставить координаты местоположения. Чтобы в дальнейшем не возникали проблемы с его распоряжением, по поводу образования зданий и сооружений.

Да, законодатель вел понятие, что тоже в статье 141 и 32, что здание сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимых вещей или в результате объединения нескольких недвижимых вещей, тут возникает вопрос, то есть какие документы нужны на проведение такой вот операции с объектом недвижимости, то есть также нужны будут получения разрешений.

Даже если будут реконструкции, просто мы хотим выделить какой-то объект, из общего недвижимости какая процедура, пока законодательно этот вопрос не отвечает, но уже проще, что это для этого есть возможность и скорее всего как я, это вижу то, что на основной объект недвижимости на исходный объект недвижимости кадастровый номер будет оставаться прежним.

То есть новый выделенный объект, который образован в порядке разделения, он будет у него, будет присвоен свой кадастровый номер и при этом первоначально объект не будет утрачен.

Значит также у нас гражданский кодекс вводит понятие помещения

Согласно нововведениям, помещение — это обособленная часть здания сооружения пригодное для постоянного проживания граждан жилое помещении, либо для других целей не связанных с проживанием граждан, соответственно это нежилое помещение, и подходящий для использования в соответствующих целях.

При этом гражданский кодекс устанавливает, что помещение обслуживающие иные помещения, является общим имуществом и не участвует в обороте как самостоятельной недвижимые вещи.

Ну до этого у нас такие такая норма, содержала сколько жилом кодексе сейчас она перетекла в гражданский кодекс.

По поводу право собственности, новым является то, что ГК теперь прямо закрепляет, что собственник здания, сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование помещения либо частью, либо иные части

здания и сооружения. То есть почему это является важным, потому как до этого изменении фактически только указанный подход существовал на практике, и опирался на закона 80 % и поэтому, например при сдаче в аренду у сторон было много вопросов, потому что не как бы не все специалисты Росреестра соглашались, регистрировать такой договор аренды.

Сейчас это недопонимание устранено и теперь собственник здания может законно вполне понятных нормах сдавать другому лицу часть помещения либо иной части здания сооружения.

Следующий новеллой является то, что, например если у собственника земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, нет договора, то собственник здания Сооружения, которое расположено на земельном участке, часто не принадлежащим.

Может использовать, про использовать этот земельный участок в объеме необходимом для обеспечения доступа к объекту и вот такая норма есть что, если произойдет, случайная гибель объекта опять же обращаю внимание на слово случайная гибель объекта.

То собственник погибшего здания здание, которое было уничтожено, не теряет права на пользование этим земельным участком, у него есть право, в течение пяти лет восстановить здание что-то сделать и не потерять эти права.

Вызывает вопрос, что такое случайная гибель объекта, ну то есть случайная гибель объекта скорее всего это будет какой-то форс-мажор, молния попала в здание либо, в результате пожара объект был уничтожен.

Ну в общем хотя бы спасибо, законодательству хотя бы такая формулировка появилась, потому что до этого был пробел и судьи решали данный вопрос, то, как по собственному убеждению.

Значит следующее нововведение это, то, что установлен запрет образовывать помещение и машиноместо стала объектах незавершенного строительства, как до этой нормы тоже суды пытались, по-разному решать этот вопрос и в большинстве случаев, если мы идем и речь идет о дольщиках то в данном случае суды признавал право на недостроенный помещение за дольщиками.

В данном случае сейчас это норма, однозначно, то есть установлен запрет и скорее всего те решения, которые принял закон, не имеет обратной силы эти решения, которые были приняты по данному вопросу они не будут как-то пересматриваться, но уже с 1 сентября суды и собственники стали жить по новым правилам.

Кроме того, законодатель уделил внимание помещениям, которые является общей собственностью, то есть сейчас собственники помещений машиноместо они вправе передавать части находящуюся в общей долевой собственности находящий, только по результатам голосования не менее 2/3 голосов, то есть теперь законодатель тоже поставил точку.

Что делать с теми помещениями находится, то есть их нельзя просто так передавать распоряжение на это нужно провести определенную процедуру, пятым пунктом у нас указано что в одном здании сооружение может быть образовано не менее двух помещений или машиномест. Теперь спрашивается, что же делать собственником таких объектов

недвижимости, у которых, например менее двух помещений.

Законодатели в данном случае не отвечает на данный вопрос, но исходя из простой логики понятно, что теперь таким собственником следует провести работы возможно по реконструкции, привести в соответствие указанные объекты на мой взгляд это будет какой-то промежуточный период.

То есть, если объект уже существовал, новый объект, который будут вводиться в эксплуатацию, если будет это правило не будет соблюдаться.

Кроме того, земельный один из важнейших принципов, который закрепил законодатель это то, что идет единство судьбы участков, заведенных на нем, на них, на нем объектов.

Но это в принципе и так было понятно, то есть суды принципе руководствовались этим подходом. Однако были какие-то, были всегда, были попытки неправомерных действий со стороны участников, гражданского оборота на местах и, например если в судах такие моменты возможно, и не проходили то, в, например в Росреестра, есть где-то на

местах, возможно, были регистрация прав на объект, который возведен на этом земельным участком.

Кроме того, помимо таких вот принципиальных подходов гражданский кодекс закрепляет право пользования жилым помещением.

То есть суть сейчас я расскажу в чем есть общие помещения, которые не связаны с проживанием находится в собственности гражданина или юридического лица так вот сейчас введено правило, что если соседи будут не довольны тем, как используется это помещение, если помещение не обслуживается то есть, если используется для противоречащих нравственному порядку целям. То по жалобам жильцов, по жалобам соседей суд может распорядиться лишить права собственности собственника этих построек и реализовать с размещением стоимости какой-то рыночной стоимости собственник

В общем-то вкратце принципиальные изменения, которые нам предложил законодатель я все охватила.