В наш адрес был направлен запрос на консультацию следующего содержания:
Запускаем новый проект по управлению объектом недвижимого имущества общей площадью 4959,2 кв.м., концепция фудмолл (сдача в субаренду и обслуживание этого имущества). Будем получать доход от разницы между доходами от субаренды и расходами на аренду и обслуживание недвижимости. Например, 70% перечисляем собственнику, 30% оставляем себе и несем издержки.
Необходимо:
Специалистом были проанализированы особенности договора аренды и доверительного управления имуществом.
При анализе договоров были использованы следующие нормативно-правовые акты, а также материалы судебной практики:
Различия и особенности договоров «Аренды» и «Доверительного управления» наглядно представлены в нижеприведенном анализе (таблица №1).
В основу сравнения положены основные признаки каждого вида договора.
Исходя из небольшого объема материалов судебной практики по спорам, возникающих из договорных отношений по доверительному управлению, а также отсутствием «свежей» судебной практики по указанным спорам, можно сделать вывод, что договор доверительного управления редко используется участниками отношений.
Вероятно, форму договора доверительного управления не используют для урегулирования отношений между сторонами в связи со следующими особенностями договора:
Существуют пробелы в нормативно- правовом регулировании Договора доверительного управления. Указанные пробелы также отражены в таблице 1. Пробелы в праве нередко приводят к судебным разбирательствам по неурегулированным вопросам. В судебной практике при разрешении споров, связанных с договором доверительного управления имуществом, также нередко возникают проблемы при применении норм как материального, так и процессуального права.
Также при выборе вида договора, просим обратить внимание на следующие особенности договора доверительного управления имуществом:
Кроме того, при выборе вида договора и системы налогообложения, просим обратить внимание, что доверительный управляющий, применяющий УСН, но действующий в рамках Договора доверительного управления, признается плательщиком НДС независимо от того, являются ли управляющий и учредитель управления плательщиками НДС или нет (таблица №2).
В договоре аренды можно предусмотреть величину арендной платы, установленную от доли полученных в результате использования арендованного имущества доходов (ст. 614 ГК РФ). В том числе в размере 70% от суммы полученных доходов (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.07.2012 по делу N А32-20347/2011).
По нашему мнению, следует рассмотреть возможность заключения договора аренды, поскольку правоотношения сторон по договору аренды урегулированы действующим законодательством. По спорам, возникших из договоров аренды, имеется большой объем судебной практики, в том числе имеется правовая позиция высших судов по регулированию отношений, возникших по договору аренды.
| Признак договора | Договор аренды | Договор доверительного управления имуществом | Комментарии | ||
| 1 | Предмет договора | По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ) | По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). | Договор доверительного управления может быть заключен в пользу третьего лица. | |
| 2 | Стороны договора | Арендатор и Арендодатель. Арендодателем может быть собственник помещения. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ) |
Учредителем управления может быть только собственник имущества (ст. 1014 ГК РФ), за исключением случаев предусмотренных ГК РФ. Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. (ч. 1 ст. 1015 ГК РФ). Доверительный управляющий осуществляет доверительное управление имуществом лично, кроме случаев, предусмотренных п.2 ст. 1015 ГК РФ. |
Риск: в случае, если договор Доверительного управления будет заключен не с собственником, то такой договор является недействительным (ничтожным). При заключении любого вида договора рекомендуем проверить право лица на заключение договора и запросить у другой стороны документы, подтверждающие право собственности на объект/ или право аренды помещения/ иные документы подтверждающие права на объект; -заказать выписку ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. |
|
| 3 | Выгодо-приобретатель по договору | Арендодатель. | Учредитель управления или лицо, указанное собственником имущества. Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом (ч.3 ст. 1015 ГК РФ) |
||
| 4 | Объект договора | Земельные участки, здания, сооружения (п. 1 ст. 607 ГК РФ), нежилые помещения, а также часть здания или сооружения (п.5 ст.44 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 607 ГК РФ). |
Предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и другое имущество. (п. 1 ст. 1013 ГК РФ). Не может быть передано в доверительное управление имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении (п .3 ст. 1013 ГК РФ) |
Если объектом договора является часть здания или сооружения, которое не является самостоятельным объектом недвижимости, то при заключении договора доверительного управления есть риски: в ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отсутствует порядок регистрации передачи части недвижимого имущества, не прошедшего государственный кадастровый учет. Таким образом, могут возникнут затруднения при регистрации передачи объекта, который не является самостоятельным объектом недвижимости и потребуется регистрация части помещения как самостоятельного объекта недвижимости |
|
| 5 | Права третьих лиц на имущество | Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. (ст.613 ГК РФ). |
Доверительный управляющий должен быть предупрежден о том, что передаваемое ему в доверительное управление имущество обременено залогом. Если доверительный управляющий не знал и не должен был знать об обременении залогом имущества, переданного ему в доверительное управление, он вправе потребовать в суде расторжения договора доверительного управления имуществом и уплаты причитающегося ему по договору вознаграждения за один год (п. 2 ст. 1019 ГК РФ) Передача заложенного имущества в доверительное управление не лишает залогодержателя права обратить взыскание на это имущество (п.1 ст. 1019 ГК РФ) |
При заключении любого вида договора необходимо запросить у другой стороны: документы, подтверждающие права третьих лиц на объект (выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости), сведения о наличии/отсутствии предварительных договоров в отношении объекта, договоры залога; иные документы, подтверждающие наличие/ отсутствие обременения объекта. | |
| 6 | Форма договора | Письменная. Договор аренды здания или сооружения должен быть оформлен в виде одного документа с подписями сторон. В ГК РФ нет требований к форме договора аренды нежилого помещения, однако помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием (сооружением), в котором оно находится. Полагаем, что данное требование распространяется и на договор аренды нежилого помещения. Договор аренды недвижимости, заключенный на год и более, подлежит регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, |
Письменная. Подлежит государственной регистрации передача недвижимого имущества в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ). Доверительное управление недвижимостью регистрируется в качестве ограничения прав, обременения имущества (ч. 6 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). |
При заключении договора аренды обратить внимание на срок договора и соответственно обязанность по регистрации. Обратить внимание, что при заключении договора доверительного управления обязательная государственная регистрация передачи объекта в доверительное управление. Риски: несоблюдение формы как договора доверительного управления имуществом, так и договора аренды имущества влечет недействительность договора (п. 3 ст. 1017 ГК РФ п. 1 ст. 651 ГК РФ). |
|
| 7 | Срок договора | Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Предельный срок договора аренды не установлен (ст. 610 ГК РФ) Договор, заключенный на неопределенный срок может быть досрочно прекращен любой из сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ). |
Предельный срок договора -5 лет (ст. 1016 ГК РФ). При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (п. 2 ст. 1016 ГК РФ). |
Обратить внимание на наличие предельного срока договора доверительного управления, условие о сроке действия договора является существенным. | |
| 8 | Существенные условия договора | - предмет (п. 1 ст. 432 ГК РФ); - размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ); - условия, по которым по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение; - условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. |
- состав имущества, передаваемого в доверительное управление; - наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя); - размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором; - срок действия договора (п.1 ст .1016 ГК РФ). |
В любом из видов договора необходимо зафиксировать все существенные условия в зависимости от вида договора. В противном случае есть риск признания договора незаключенным в судебном порядке. |
|
| 9 | Порядок приема-передачи объекта | Передача помещения оформляется двусторонним документом о передаче. По умолчанию при возврате помещения его состояние должно быть таким же, каким было при передаче в аренду, но с учетом нормального износа (п. 1 ст. 622 ГК РФ). По умолчанию имущество сдается в аренду вместе с его принадлежностями. Регистрация передачи имущество законом не предусмотрена. |
Подлежит государственной регистрации передача недвижимого имущества в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ). | Риски: несоблюдение требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора (п. 3 ст. 1017 ГК РФ) |
|
| 10 | Права и обязанности сторон |
Права и обязанности арендодателя: - обязанность передать имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование; - право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом; - право арендодателя требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока пользования. Права и обязанности арендатора: - обязанность оплачивать временное пользование имуществом; - обязанность возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды; - право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование; - право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом. - с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Обязанность предоставления отчета Арендатором в законодательстве не предусмотрена. |
Доверительный управляющий вправе: - осуществлять в отношении объекта управления правомочий собственника (п. 1 ст. 1020 ГК РФ); - совершать в пределах, установленных договором, любые фактические и юридические действия в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК РФ). - требовать всякого устранения нарушения его прав (статьи 301, 302, 304, 305 ГК РФ) для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении (п.3 ст. 1020 ГК РФ). Доверительный управляющий обязан: -управлять имуществом в интересах учредителя управления (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК РФ); - предоставлять учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором. ВАЖНО! Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.». |
Рекомендуем как в договоре аренды так и в договоре управления зафиксировать права и обязанности сторон в полном объеме по договору для исключения дальнейших споров, разногласий по договору. Обратить особое внимание на оформление документов при доверительно управление (в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего должна быть сделана пометка «Д.У.»), поскольку при отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом (п. 3 ст. 1012 ГК РФ) | |
| 11 | Внесение платы по договору |
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. |
Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества. (ст. 1023 ГК РФ) Вывод из судебной практики: Вознаграждение доверительного управляющего может быть установлено в процентном соотношении к доходу от управления имуществом. При этом, согласно судебной практике все поступления, полученные в результате управления имуществом, не принадлежат доверительному управляющему и подлежат передаче учредителю управления. |
При заключении договора аренды Арендатор обязан вносить арендную плату за отчетный период, независимо от внесения платы субарендаторами, пользования помещением, и иных условий, за исключением случаев, предусмотренных договором или законом. При заключении договора доверительного управления есть риск невыплаты вознаграждения со стороны Учредителя управления. В договоре управления можно зафиксировать право доверительного управляющего на удержание вознаграждения из доходов, полученных от управления. |
|
| 12 | Содержание эксплуатация и улучшения помещения |
Для согласования условий содержания имущества в договоре необходимо предусмотреть обязанности сторон: - по проведению капитального ремонта; - по проведению текущего ремонта; - по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии; - по уплате расходов на содержание арендованного имущества. Если условия содержания арендованного имущества не согласованы, то в этом случае обязанности по содержанию арендованного имущества распределяются между сторонами в соответствии с правилами ст. 616 ГК РФ по умолчанию. Арендатор должен поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Такие расходы не включают в себя затраты на капитальный ремонт, который осуществляет арендодатель за свой счет (п. 1 ст. 616 ГК РФ). |
В ГК РФ отсутствуют нормы, регулирующие бремя распределения расходов по содержанию имущества между сторонами. Есть судебная практика, согласно которой обязанность по несению расходов на содержание имущества, переданного в доверительное управление, переходит к доверительному управляющему. |
Поскольку в законодательстве отсутствуют нормы, регулирующие порядок, а также бремя распределения расходов по содержанию имуществом при доверительном управлении, рекомендуем зафиксировать в договоре указанные условия. | |
| 13 | Ответственность сторон |
Общими (применимыми к обеим сторонам договора аренды) основаниями являются: 1) изменение или расторжение договора в связи с его существенным нарушением (п. 5 ст. 453, п. 2 ст. 450 ГК РФ); 2) досрочное прекращение договора в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) одной из сторон обязательств по нему (ст. 393.1 ГК РФ); 3) предоставление стороной недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Такие обстоятельства могут быть связаны, в частности, с предметом договора, полномочиями на его заключение, наличием у организации лицензий и разрешений, ее финансовым состоянием. Обязанность возместить убытки возникнет у стороны, которая предоставила недостоверные заверения, если она исходила (имела разумные основания исходить) из того, что вторая сторона будет полагаться на такие заверения (абз. 3 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). В случае, когда сторона дала недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, она должна будет возместить убытки вне зависимости от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 4 ст. 431.2 ГК РФ). Основания для возмещения убытков арендатором: Арендатор обязан возместить причиненные арендодателю убытки также в следующих случаях: - арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (п. 3 ст. 615 ГК РФ); -арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно (ст. 622 ГК РФ). Арендодатель вправе взыскать проценты по ст. 395 ГК РФ, в частности, если арендатор своевременно не вносит арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ). В договор можно включить условие об ограничении возмещения убытков (п. 1 ст. 15 ГК РФ). Ограничить возмещение можно по составу убытков, например, указать, что не подлежит возмещению упущенная выгода. |
Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду. Согласно с п. 2 ст. 15 ГК РФ упущенная выгода представляет собой неполученные доходы, которые лицо, чье право нарушено, получило бы при обычных условиях гражданского оборота. Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления. Обязательства по сделке, совершенной доверительным управляющим с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет доверительный управляющий лично. Если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению в порядке, установленном п. 3 ст. 1022 ГК РФ. Учредитель управления может в этом случае потребовать от доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков. Преимущество перед договором аренды: Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. Но! В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление. |
Обратить внимание на ответственность доверительного управляющего. Есть судебная практика по взысканию неполученных доходов при доверительном управлении с управляющего в пользу Учредителя при условии предоставления доказательств. | |
| 14 | Изменение сторон в договоре | Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. | В случае смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица - выгодоприобретателя, договор прекращается, если договором не предусмотрено иное. | Рекомендуем при заключении Договора доверительного управления зафиксировать условие о сохранении договора в случае смерти гражданина выгодоприобретателя или ликвидации ЮЛ- выгодоприобретателя. | |
| 15 | Обращение взыскания на объект по долгам собственника | Допускается обращение взыскания на имущество, переданное в аренду. | Обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица. При банкротстве учредителя управления доверительное управление этим имуществом прекращается и оно включается в конкурсную массу | ||
| 16 | Прекращение/расторжение договора |
Может прекратиться, когда (п. п. 1, 2 ст. 310, ст. ст. 413, 414, 416, п. 3 ст. 425, п. п. 1, 2 ст. 450, п. п. 1, 2 ст. 610, ст. ст. 619, 620 ГК РФ, п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6): - закончился срок, на который стороны его заключили;одна из сторон отказалась от него в одностороннем порядке или расторгла через суд; - стороны решили досрочно расторгнуть договор по обоюдному согласию; - должник и кредитор совпали в одном лице. К примеру, арендатор выкупил недвижимость у арендодателя; - стороны заключили соглашение о замене договора аренды другим договором - новация. Например, договором о предоставлении того же объекта недвижимости в безвозмездное пользование; - одна из сторон больше не может исполнять обязательства по договору по обстоятельствам, за которые обе стороны не отвечают - невозможность исполнения; - возникли обстоятельства непреодолимой силы и договором установлены специальные правила прекращения обязательств на случай этого. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 619 ГК РФ). Если договор заключён на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца или иной срок, установленный законом или договором. |
Прекращается вследствие: смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица - выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное; - отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное; - смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом); - отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом; - отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в абзаце пятом настоящего пункта, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения; - признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления. При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления. (п. 2 ст. 1024 ГК РФ). |
Риски при доверительном управлении: учредитель управления может заявить об отказе от договора доверительного управления и возврате имущества, переданного в управление имущества, предупредив за 3 месяца до расторжения договора. Договор аренды, заключенный на определённый срок можно расторгнуть только в судебном порядке или по соглашению сторон. По договору аренды, заключенному на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок. |
Кроме того, в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ). Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ). Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»)
В законодательстве ФР установлен принцип свободы договора, а именно: в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. N 16 «О свободе договора и ее пределах»).
Виды систем налогообложения, применяемые к деятельности, особенности, условия применения конкретного вида налогообложения, размеры, виды налогов, срок и порядок предоставления бухгалтерской, налоговой отчетности и иная информация представлена в таблице 2.
С точки зрения применения отдельных систем налогообложения возможности их применения зависят от конкретных финансово-экономических показателей компании.
Для применения УСН необходимо выполнение следующих условий:
С точки зрения налоговой нагрузки (процентных ставок по налогам) - применения УСН более выгодно нежели ОСНО. Но тут нужно учитывать возможности учета расходов в целях исчисления УСН, так как перечень расходов, которые можно учесть при расчете налога, ограничен.
Применение УСН «доходы» или «доходы минус расходы» зависит от возможности снижать налоговую базу на сумму понесенных расходов.
Для выбора системы налогообложения необходимо сформировать финансовую модель деятельности компании исходя из потенциальных доходов, расходов, прибыли и иных показателей.
| ОСНО | УСН 6% | УСН 15% | Комментарии | ||
| Ограничения применения | Ограничений нет |
Для применения УСН необходимо выполнение определенных условий: 4) сотрудников менее 130 человек 5) Доход менее 200 млн. руб. (Указанные величины доходов индексируются на коэффициент-дефлятор, утв. приказом Минэкономразвития от 30.10.2020 г. «Об установлении коэффициентов-дефляторов на 2021 год»). 6) остаточная стоимость ОС – менее 150 млн. руб. Отдельные условия для организаций: • Доля участия в ней других организаций не может превышать 25%. • Запрет применения УСН для организаций, у которых есть филиалы. • Организация имеет право перейти на УСН, если по итогам девяти месяцев того года, в котором организация подает уведомление о переходе, ее доходы не превысили 112,5 млн. рублей (ст. 346.12 НК РФ) |
Обратить внимание на ограничения по УСН. При невыполнении хотя бы одного из условий организация или ИП переходит на ОСНО с начала квартала, в котором было утрачено право применения УСН (п. 4 и п.5 ст.346.12 НК РФ) |
||
| Виды деятельности | Открытый перечень | Открытый перечень | |||
| Виды налогов: |
Для организации: 1) налог на прибыль организаций, 2) налог на имущество организаций, 3) налог на добавленную стоимость Для ИП: 1) налог на доходы физических лиц в отношении доходов от предпринимательской деятельности; 2) налог на имущество физических лиц, по имуществу, используемому в предпринимательской деятельности; 3) налог на добавленную стоимость. |
Налог на доходы Организации освобождаются от уплаты налогов, уплачиваемых в связи с применением ОСНО: 1) налога на прибыль организаций, за исключением налога, уплачиваемого с доходов по дивидендам и отдельным видам долговых обязательств; 2) налога на имущество организаций, однако, с 1 января 2015 г. для организаций, применяющих УСН, устанавливается обязанность уплачивать налог на имущество в отношении объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость (п. 2 ст. 346.11 НК РФ, п. 1 ст. 2, ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 02.04.2014 № 52-ФЗ); 3) налога на добавленную стоимость, за исключением НДС, уплачиваемого при выполнении договора доверительного управления имуществом. ИП освобождаются от уплаты налогов: 1)налога на доходы физических лиц в отношении доходов от предпринимательской деятельности; 2)налога на имущество физических лиц, по имуществу, используемому в предпринимательской деятельности. Но с 1 января 2015 г. для индивидуальных предпринимателей, применяющих УСН, установлена обязанность уплачивать налог на имущество в отношении объектов недвижимости, которые включены в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ (п. 3 ст. 346.11 НК РФ, п. 23 ст. 2, ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ)»; 3) налога на добавленную стоимость, за исключением НДС, уплачиваемого при выполнении договора доверительного управления имуществом. Применение УСН не освобождает от исполнения функций по исчислению, удержанию и перечислению НДФЛ с заработной платы сотрудников. |
Доверительный управляющий, применяющий УСН, но действующий в рамках ДДУ, признается плательщиком НДС независимо от того, являются ли управляющий и учредитель управления плательщиками НДС или нет (п. 1 ст. 174.1 НК РФ, письма Минфина России от 21.03.2008 N 03-07-11/103, от 12.04.2007 N 03-07-14/13, от 18.12.2006 N 03-04-14/27,) | ||
| Налоговая база |
Для ИП: НДФЛ: доходы (ст.209 НК РФ); Налог на имущество физических лиц: виды имущества, закрепленные в п.1. ст.401 НК РФ. НДС: реализация товаров (работ, услуг) (ст.146 НК РФ). Для организации: По налогу на прибыль организаций: Денежное выражение прибыли (ст.274 НК РФ) По налогу на имущество организаций: среднегодовая стоимость имущества (п.1 ст.275 НК РФ) По НДС: зависит от особенностей реализации (ст.153 НК РФ) |
Доходы (п.1 ст.346.14 НК РФ) 6 % (п.1 ст.346.20 НК РФ) | Доходы, уменьшенные на величину расходов (п.1 ст. 346.14 НК РФ) - 15 % (п.2 ст. 346.20 НК РФ) | ||
| Переход на систему налогообложения | Добровольно с начала календарного года (п.6 ст.346.13 НК РФ). В случае утраты права на применение УСН- с начала квартала, в котором было утрачено право (п. 4 и п.5 ст.346.12 НК РФ) |
Добровольная процедура перехода. Существует два варианта: 1. Переход на УСН одновременно с регистрацией ИП, организаций. 2. Переход на УСН с иных режимов налогообложения Переход на УСН возможен только со следующего календарного года. Уведомление необходимо подать не позднее 31 декабря (п. 1 ст. 346.13 НК РФ) |
|||
| Налоговые ставки |
Для ИП: по НДФЛ - 13% (ст. 224 НК РФ); по Налог на имущество физических лиц - 0,1 %,0,5%, 2% ( п. 2 ст. 406 НК РФ); по НДС ставка- 20%. Для организаций: по налогу на прибыль организаций - 20% (ст.284 НК РФ); по налогу на имущество организаций - не > 2,2 % (п.1 ст.380 НК РФ); по НДС - 20% (п.3 ст.164 НК РФ). |
- 6% от доходов (п.1 ст.346.20 НК РФ); - 8% в случае, если доходы превысили 150 млн руб., но не превысили 200 млн руб., и (или) численность работников превысила 100 человек, но не превысила 130 работников. |
- 15% от доходов, уменьшенных на величину расходов (п.2 ст.346.20 НК РФ); - 20% в случае, если доходы превысили 150 млн руб., но не превысили 200 млн руб., и (или) численность работников превысила 100 человек, но не превысила 130 работников. Если по итогам года сумма исчисленного налога оказалась меньше 1% полученных за год доходов, уплачивается минимальный налог в размере 1% от полученных доходов. В соответствии с гл.26.2 НК РФ, Законом г. Москвы от 07.10.2009 N 41 «Об установлении налоговой ставки для организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, выбравших в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов» на территории г. Москвы установлена налоговая ставка в размере 10 % для организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих УСН доходы, уменьшенные на величину расходов, и осуществляющих виды деятельности по управлению эксплуатацией жилого и (или) нежилого фонда. Налоговая ставка, установленная Законом № 41, применяется налогоплательщиком, выручка которого от реализации товаров (работ, услуг) по вышеперечисленным видам экономической деятельности за отчетный (налоговый) период составляет не менее 75 процентов от общей суммы выручки. |
Для выбора системы налогообложения необходимо произвести расчет исходя из потенциальных доходов, расходов, прибыли и иных показателей. | |
| Налоговый период |
Для ИП: НДФЛ - календарный год (ст. 216 НК РФ); налог на имущество физических лиц - Календарный год; НДС- Квартал (ст. 163 НК РФ). Для организаций: по налогу на прибыль организаций: календарный год (п.1 ст.285 НК РФ); по налогу на имущество организаций - календарный год (п.1 ст.379 НК РФ); по НДС –квартал (ст.163 НК РФ)Авансовые платежи и представление расчетов |
Календарный год (п.1 ст. 346.19 НК РФ) | |||
| Авансовые платежи и представление расчетов |
Для ИП: НДФЛ - ежеквартально. не позднее 25-го числа первого месяца, следующего соответственно за первым кварталом, полугодием, девятью месяцами налогового периода; Налог на имущество физических лиц - не уплачиваются; НДС - не уплачиваются. Для организаций: по налогу на прибыль организаций - ежеквартально (ежемесячно) (п.2 ст.286 НК РФ) по налогу на имущество организаций - ежеквартально (п.1 ст.383 НК РФ) по НДС - не уплачиваются. По налогу на прибыль организаций: авансовые расчеты – ежеквартально (п.3 ст.289 НК РФ); по налогу на имущество организаций: авансовые расчеты – ежеквартально (п.4 ст.382 НК РФ); по НДС – нет |
Для организации или ИП: - авансовые платежи за отчетный период (Квартал, полугодие, 9 месяцев) Не позднее 25 календарных дней со дня окончания отчетного периода. Уплаченные авансовые платежи засчитываются в счет налога по итогам налогового (отчетного) периода (года) (п.5 ст. 346.21 НК РФ). Авансовые расчеты – не представляются |
|||
| Предоставление налоговой декларации |
Для ИП: НДФЛ - по итогам года (п.1 ст.229 НК РФ); Налог на имущество физ. лиц-не предоставляется; НДС - по итогам каждого квартала (п.5 ст.174 НК РФ). Для организаций: налог на прибыль организаций - по итогам квартала (месяца) и по итогам года (п.3 ст.289 НК РФ); налог на имущество организаций- по итогам года (п.1 ст.386 НК РФ) По НДС: по итогам квартала (п.5 ст.174 НК РФ) |
По итогам года (п.п.2 п.1 ст.346.23 НК РФ) | |||
| Срок уплаты налога |
НДФЛ - не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налог на имущество физ. лиц- не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом ( п.1 ст.409 НК РФ) НДС - за истекший налоговый период равными долями не позднее 25-го числа каждого из трех месяцев, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 174 НК РФ) Налог на прибыль организаций – не позднее 28-го марта, с учетом авансовых платежей (п.1 ст.287 и п.4. ст.289 НК РФ) Налог на имущество организаций – по срокам, установленным законами субъектов РФ (п.1 ст.383 НК РФ) НДС – за истекший налоговый период равными долями не позднее 25-го числа каждого из трех месяцев, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено НК РФ |
УСН – не позднее 31 марта года, с учетом авансовых платежей (абз.1 п.7 ст.346.21 НК РФ) | |||
| Бухгалтерский учет и отчетность | Ведется бухгалтерский учет и представляется отчетность 1 раз в год, в соответствии с ФЗ от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» | Ведется бухгалтерский учет и представляется отчетность 1 раз в год, в соответствии с ФЗ от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» Субъекты малого предпринимательства вправе применять упрощённый способ ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность (ст. 6 ФЗ от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете) |
При УСН есть возможность применения упрощённого способа ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность. При УСН доходы минус расходы необходимо подтверждать надлежащими документами факт несения расходов. |
||
| Налоговый учет | Ведется в полном объеме | Ведется книга учета доходов и расходов (ст.346.24 НК РФ) Форма и порядок заполнения (приложение № 3,4 к приказу Минфина от 22.10.2012 № 135н) |
Ведется книга учета доходов и расходов (ст.346.24 НК РФ) Форма и порядок заполнения (приложение № 3,4 к приказу Минфина от 22.10.2012 № 135н) Расходы носят закрытый перечень (п.1 ст.346.16 НК РФ) |
При УСН упрощенный порядок ведения налогового учета. (возможность самостоятельного ведения при небольшом объеме документооборота). При ОСНО налоговый учет ведется в полном объеме, необходимо привлекать специалиста | |
Аттестованный аудитор (Минфин РФ), член СРО ААС, Участник Президентской программы подготовки управленческих кадров и международной стажировки Федерального министерства экономики и технологий Федеративной Республики Германия.
